前言

执行程序中，在被执行人不履行法律文书确定的义务的情形下，查封和处置被执行人名下的房产已成为强制执行的重要措施之一并占有较大的比重，而如何能更为规范、高效地处置被执行房产，对实现申请执行人利益至关重要，下面将就执行程序中房屋处置的相关流程进行梳理，以期对读者有所助益。

一、 查封被执行人房产

执行程序中，查封被执行人名下的房产是执行法院处置房产的前置条件。申请执行人提起强制执行申请后，被执行人名下有房产的，执行法院可以查封登记在被执行人名下的房产，制作查封裁定书和不动产登记机关协助执行通知，通知有关登记机关协助进行查封登记，同时对于被查封的房产，执行法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。

（法律依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条、第二条）

二、委托评估机构评估

评估机构根据双方当事人协商确定，协商不成的由人民法院采取摇号方式确定。评估机构确定后，由人民法院向确定的评估机构出具评估委托书，委托评估机构对被拍卖房产进行评估。评估机构接受委托后，应当在30日内出具评估报告，评估报告应当载明被拍卖房产的基本情况、评估方法、评估标准、评估结果及有效期等内容。人民法院在收到评估报告后，应当在3日内送达给当事人及利害关系人。当事人、利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到报告后5日内提出书面异议。

（法律依据：《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第一条、第二条、第十四条、第十六条、第十九条、第二十一条、第二十二条）

三、实施网络司法拍卖

（1）确定网络司法拍卖平台

网络服务提供者由申请执行人从名单库中选择，未选择或者多个申请执行人的选择不一致的，由人民法院指定。目前已经纳入最高人民法院司法拍卖网络服务提供者名单库的网络服务提供者包括淘宝网（www.taobao.com）、京东网（www.jd.com）、人民法院诉讼资产网（www.rmfysszc.gov.cn）、公拍网（www.gpai.net）、中国拍卖行业协会（www.caa123.org.cn）、工商银行融e购(mall.icbc.com.cn)、北京产权交易所（www.cbex.com.cn）。

（2）确定拍卖保留价（即为起拍价）

网络司法拍卖应当确定保留价（即为起拍价），人民法院参照被拍卖房产的评估价确定起拍价，起拍价不得低于评估价的70%。

（3）通知当事人、已知优先购买权人

网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布3日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满5日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。

（4）发布拍卖公告

网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。人民法院应当在拍卖30日前发布拍卖公告，拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。

（5）作出拍卖成交裁定/发布二拍拍卖公告

1）网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示，人民法院作出拍卖成交裁定，拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。

2）网络司法拍卖竞价期间无人出价的，一拍拍卖流拍。一拍流拍后，人民法院应当在30日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，启动二拍程序，并在拍卖15日前公告。二拍的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。

（法律依据：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

第二条、第五条、第十条、第十二条、第十六条、第二十二条、第二十六条）

四、网络司法变卖

（1）确定网络司法变卖平台

网络司法拍卖二拍流拍后，人民法院采取网络司法变卖方式处置财产的，应当在最高人民法院确定的网络服务提供者名单库中的平台上实施。原则上沿用网拍程序适用的平台，但申请执行人在网拍二拍流拍后10日内书面要求更换到名单库中的其他平台上实施的，执行法院应当准许。

（2）确定变卖价格

网络司法变卖的变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价 。

（3）发布变卖公告期限

网络司法拍卖二拍流拍后，执行法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，执行法院应当于二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。

（4）网络司法变卖期

网络司法变卖期为60天，人民法院应当在公告中确定变卖期的开始时间。变卖不动产的，应当在变卖期开始15日前公告。变卖公告应当包括但不限于变卖财产、变卖价、变卖期、变卖期开始时间、变卖流程、保证金数额、加价幅度等内容，应当特别提示变卖成交后不交纳尾款的，保证金不予退还。

（5）作出变卖成交裁定

变卖成交的，由平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示，人民法院作出变卖成交裁定；变卖期内无人出价的，变卖期结束时变卖程序结束。申请执行人或者其他执行债权人同意接受该变卖房产抵债的，人民法院作出以物抵债裁定书，将该房产交其抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受以物抵债的，人民法院应当解除查封并将该房产退还被执行人。

（法律依据：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条；《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》第一条、第二条、第三条、第四条、第七条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条、第三十二条）