暴雨后的工地泥浆糊满皮鞋，售楼处沙盘上的“国际CBD”倒映着未拆迁的民房。

销售指着沙盘上金箔贴的“规划中地铁”说：“这里未来是浦东新中心。”

我低头看了眼脚上的泥，心里想的是：“开发商画的饼，比迪士尼的烟花还要绚烂。”

最近，我和团队走访了川沙和周浦地段的几个新楼盘，看到了一场没有硝烟的战争：同样600万预算，有人买到了 张江码农的“科技乌托邦”，有人却被按头吞下 “孤岛楼盘”的硬核生存套餐。

在农田钢筋水泥丛林中，川沙和周浦的楼盘，正在上演一场《饥饿游戏》：一边是开发商 割肉让利、车位券当聘礼的“卷王争霸”，一边是 配套PPT里长满杂草的“未来之城”。

而刚需客们，正在用真金白银赌一个魔都安家的未来—— 赌对了是人生赢家，赌错了就是血汗钱为开发商的想象力买单。

一

如何用15万车位券掩盖2公里内无超市的尴尬？

一条杨家港河分隔出两个世界。

一边是 浦发上品与 东岸观邸所在的川沙东部新城，他们正以“价格战+赠品轰炸”争夺刚需客群。一边则是火热的 陆家嘴锦绣云澜，六万多的价格纹丝不动。

这几个楼盘之间价差不大，但是区别在于前两者有较大的“隐性优惠”，并且还在持续内卷升级当中。

比如浦发上品对外是6.1-6.2左右的均价，但是实际销售的时候，他们会给出“ 15万车位券+8万家电礼包”的促销组合拳，按照周边15-20万的车位均价，几乎只要小几万就能拥有一个自己的车位，这对于大部分实行地面人车分流的新楼盘说，是个很大的利好点。当天我们看的其他附近楼盘几乎都只有2-3万的车位券。

但是从样板间的阳台向外望去，眼前是尚未动工的商业地块和稀疏的公交站台，目之所及是比我的发际线还荒凉的待开发地块，躁动的心瞬间又被泼了凉水。

浦发的卖点在于他们附近700米左右的凌空路地铁站商业综合体项目，但是在没看到项目实际动工那一刻，现在的买家很难为PPT买单。

河对岸的 东岸观邸也面临差不多的困境，他们的优势在于楼下面的底商，因此洋房和高层的去化都更高一点。听说这个楼盘年后要加入打折大军，持币观望的勇士们可以开始准备了。

反观附近车程5分钟的 陆家嘴锦绣云澜，已经是另一番景象了。销售端着82年的矿泉水优雅表示："我们这里医院、商场、学校三件套齐全。”但是如果你想要价格上面的优惠？那是不存在的。

地段底气让产品可以“躺赢”，这句话在川沙东西板块的分裂中体现得淋漓尽致。此刻我的感悟变成了，在房地产这个大型真人秀现场，真正的硬通货永远是——方圆三公里内有没有能让你半夜偷溜出来吃烧烤的堕落街。也许，在川沙买房的正确姿势，是打开外卖APP测配送范围，比看沙盘管用十倍。

二

60万方城市综合体在建，科技住宅赌浦东下一个十年

张江金茂府沙盘实景图

穿过一条类似河边观景带的小道，我们终于来到张江金茂府。

没来之前，对它的观感基本停留在 “是横沔玖境改的名”上面，到实地之后发现，张江金茂府指的一般是四期项目。整个售楼处有着熟悉的旋转楼梯，奢侈的吧台，哪怕外面再是农家小田，走进项目的一刻，我们还是感受到了金钱的力量~

对它的第一感受是： 科技buff叠满，但周边配套仿佛被按了暂停键。也许，选择这里，需要一点“赌未来”的心态。

只是单从产品力来讲，金茂府对周边的刚需盘几乎是碾压的优势，尤其在密度和户型上，1.6容积率的洋房+叠墅，楼间距大到能踢足球。站在138㎡四叶草户型的阳台，迪士尼烟花和科学之门同框，也许张江码农的终极浪漫，大概就是一边看烟花一边debug。

另外，户型上92㎡的三房也玩出了花：飘窗拓展成U型厨房，S墙藏冰箱，飞机户型0过道浪费。网友辣评：“金茂府教会我，贫穷限制的不是想象力，是得房率”。

三

周浦「卷王」的自我修养，配套能打才是真凡尔赛

华发观澜半岛沙盘实景图

花里胡哨还是有用的，华发观澜半岛已经卖的差不多了。

800米直达18号线繁荣路站，3公里内万达广场+小上海步行街，外卖能点到凌晨2点的奶茶，誓死捍卫每一位都市夜行者的尊严！

张江科学城南扩直接把周浦抬进决赛圈，隔壁医谷产业园更是把“上班摸鱼”的物理距离压缩到极致。什么产业辐射？这就相当于在陆家嘴楼下摆煎饼摊——客户精准度拉满！

只不过你可能得稍许忍受一点 城市界面的参差，比如： 北侧河道景观VS南侧老破小同框，工地和成熟社区混搭，据说买这里的人，一半赌张江南扩，一半赌18号线能挤得上早高峰。当代魔都人的投资逻辑，主打一个为牛马上班服务。

至于国家儿童医学中心这个饼...目前确实还在锅里。15分钟医疗圈现在主要靠周浦医院镇场子，但人家至少是个二甲，比你家楼下莆田系诊所强多了。配套这种东西，就像泡面包装一样仅供参考，但至少有面饼啊！

不过现在说这些也没啥用？房源早被张江码农和周浦土著扫得七七八八，手快有手慢无，犹豫就会败北！

四

周浦神盘：优点能上天，缺点能入土

碧云灃悦高装修交付标准实景图

碧云灃悦这盘属实让我精神分裂——一边是国企托底的六边形战士，一边是自带"灵魂驿站"的现实主义。

先说硬核配置，开发商就差把"有钱任性"写在售楼处顶上了。1.8的低密度，48米的超宽楼间距，采光通风直接开挂！全人车分流+无连廊设计，阳台三玻两腔配置，可以说是刚需盘里的六边形战士。户型的性价比也不错，93平里塞了双卫和一个套房主卧，秒杀同面积段竞品，99平里的6.8米大横厅，谁看了都说好。下了血本的装修标准，精装交付配西门子三件套和杜拉维特马桶，一个字，绝！

但但但是——

劝退预警来了，附近的地铁16号线大概1.3公里，稍许尴尬，走路嫌远，开车嫌近~但这倒也还好说，不是啥硬伤，所谓雷点，是项目西侧大概300米位置惊现安息堂，呜呼~

不过这种事情还是得见仁见智，毕竟在国外，安息堂可是加分项。总的来说，刚需自住党可冲（毕竟600万买浦东小三房还要啥自行车），但投资客慎入——周边不利因素堪比消消乐，随时触发隐藏雷点！

友情提醒：建议看房时自带《唯物辩证法》，毕竟优点和缺点之间，只差一个哲学家的心态（双手合十）

五

“惊天倒挂”背后，是白嫖暴击还是韭菜套餐？

招商臻境风雨连廊实景图

这年头买房就像开盲盒，但招商臻境直接把盲盒撕了——隔壁保利首创颂二手挂牌7-8万/㎡，它硬是掏出6万出头的价格，这差价够你买辆Model Y！前滩南3公里的黄金辐射圈，自驾15分钟就能杀到陆家嘴，不错不错。

装修配置堪称堆料狂魔，600万预算砸出800万既视感，岩板满铺，用的水波纹的玻璃门，松下/日立空调地暖两联供，还有百朗新风和西门子厨房三件套，卫浴直接上唯宝台盆、高仪花洒，这装修，反正我看了是很心动。会所泳池健身房三件套更是离谱，下沉庭院直接把江南园林搬进小区，开发商怕不是把售楼处装修费都摊进房价了？

但真相永远藏在细节里，距离地铁三公里直接触发物理暴击，周边动迁房环绕宛如护城河。

倒挂差价是真金白银，通勤成本是灵魂暴击，建议各位带着计算器和速效救心丸来看房，毕竟这年头，馅饼和陷阱共用同一张二维码。

【结尾】

有人可能好奇为什么这么像“乡下”的地方随便动辄就是六七百万的门槛价，这就是魔都的楼市，而且最近时间销量都还不错。

最近跑的盘很多，川沙、周浦的城市界面和配套是硬伤，销售几乎都是对着PPT和你讲未来，就看你愿不愿意赌。正如我开头说的：刚需客们，还在用血汗钱为开发商的想象力买单。现在的行情下，没有人知道这条路到底什么时候修好，这个超市什么时候建好，有些居民入住之后，甚至会面临楼下连沙县和黄焖鸡都没有的状况。

而这些购入党们，要么是张江、陆家嘴附近的职场精英们，要么是本地的土著。码农们左手捏着川沙的“规划中地铁”，右手攥着周浦的“在建中商场”，在通勤地狱和配套荒漠中反复横跳，恍惚间竟分不清自己买的是房子，还是大型沉浸式生存游戏入场券。

只能许愿他们附近商场的挡板们快点建起来，让销售们卖力的时候也能多点底气吧！ 不捧不踩，只说真话，我是说真话的盘姐，最近小组里都在跑盘，大家还有什么想看的楼盘或者小道消息，欢迎后台留言告诉我们。

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