开实体店铺，最难的就是选址，今天跟大家共同探讨选址的六大要素。

要素一：产品定位

产品定位就是对所销售的产品属性进行归类，如鸭脖，黑鸭，奶茶，花甲米线之类的，这一类的产品属于休闲、年轻化一类，我们的消费群体大多数是年轻人，那么我们选店铺首选应该是商场周边，小吃街，步行街，大学附近。

如果是传统饭菜之类的消费群体多数为周边稳定住户或者上班族，外出租房之类，那么选址就适合在居民集中的小区中间街道，或者写字楼附近。总结出来有三个问号：卖什么？卖给谁？人在哪？

要素二：商圈评论

1、店铺如果选在商场，群体写字楼，步行街等地方，这类商圈人流量比较大，购买力强，品牌宣传力度高，但要注意的是它的房租成本高，而且产品的偏向性很大。

2、店铺选在接近人口聚集的地方如公园，机关单位，火车站，汽车站等，这类商圈人流量大，对于品牌的宣传推广力度高，但是注意的是目标客户少，客源相对不是很稳定。

3、店铺选在交通便利的地方如公交站，菜市场必经之路，大，中型学校附近，此类商圈人流量大，便于产品搭配，客源相对稳定，购买力也比较强，但是对品牌的宣传有一点的局限性。

4、店铺如果选在常住人口密集度高的地方，如老城区，入住率高的商业住宅区，菜市场附近，这类商圈消费群体相对稳定，容易积累回头客，消费主题明显，店铺租金适中。需要注意的是对品牌的宣传有局限性，同行业比较多。

要素三：店铺分析

1、观察人流经过店铺的次数（餐饮一般是饭前节点去观察）

2、观察左右隔壁店铺或整条街道的行业差异化（如果你做餐饮左右隔壁是卖窗帘，五金等就属于行业差异化太大不适合开店，如果左右隔壁是生鲜水果，中小型超市等是可以互补引流）。

3、观察交通便利性。

要素四：店面评价，具备价格

我们找到店面如何去评价这个店面是否符合我们开店。

1、店面可见度，正常一个好的店面应该是从各个方向都能一眼看到，也就是我们俗称的金角。所以要注意店面门前的隔离带，绿化等遮挡物。

2、到达便利，很容易就能到达达位置，最好直接的路线就可以到达。比如，你的店是在路边，但是门前有个隔离带，必须走过50米外的路口绕过来，这样就是有阻碍的。

是否有阻碍？是否需要折返？路过是否可以停？这些都是要考虑的要素。在非可达的店址，很容易发生客群在寻找的途中，被其他店拦截。

3、可用性，房屋性质是否是商业用途，是否可以申请营业执照……

有些商铺是住宅的一层改成的，属于住宅用房。在这样的地方开店，随时都有会被停业的风险。比如，餐厅还要有环保部门许可、卫生许可等，这些都有特别严格的规定。一定要有房产证，这是最根本的保证。尤其是二房东转让，往往坑很多人。在选用二房东的店时，一定要和房东沟通，确认合同和房产证，防止欺诈。如果楼上有住宅楼一定要打电话去工商局，问清楚该店铺所在位置是否能办理餐饮营业执照。还有对于新的购物中心一定需要消防验收合格证，才是合法的。以及，有没有租赁权，租期多久。

4、一个店铺的条件规格要具备电、气、水，后厨是否可以安装排烟扇，面积的话具体看做什么类型的产品，是否有堂食还是只做外带形式，不同商品对铺面面积要求不一样。

要素五：店铺类型

1、店中店

如万达、万象城、大洋百货等商业综合体，店面多选在该区域负一层或4-6层。

2、街边店

如岔路口、主干道边、辅干道边等区域。

3、社区店

小区周边、菜市场周边等。

要素六：签合同注意事项

1、产权明确

2、定金、订金

订金：订金是预订所付的钱，是当事人的一种支付手段，只是单方行为，不具有明显的担保性质，所以双方无论谁违约，都是可以要求返还订金的。

定金：是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。具有一定的法律效应。如果是承租人违约，是无权要求返还的。假如房东违约，租客可以要求房东双倍返还定金。

3、是否可以转租转让

4、续租的涨幅问题